Assembleia de Condóminos

A assembleia de condóminos é o órgão mais importante do condomínio, pois compete-lhe tomar as decisões.
A assembleia de condóminos está limitada pelas normas imperativas da lei e pelo título constitutivo, ou seja, tem poder para deliberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a lei, só podendo alterar o título constitutivo por deliberação unânime.

Deve obrigatoriamente ser realizada uma assembleia no fim dos doze meses de administração. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente.
A lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem 25% do valor do prédio.

A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos a serem debatidos, em regra, as decisões da assembleia de condóminos são tomadas por maioria simples.

Se um condómino não poder estar presente, a lei permite que outra pessoa o represente devendo ser passada uma declaração de delegação de poderes.

Contas bancárias do condomínio

O condomínio tem duas contas:

– Conta à ordem destinada aos pagamentos correntes (pagamentos de água, luz, limpeza de escadas…);

– Conta a prazo onde devem ser depositadas comparticipações respeitantes ao fundo comum de reserva;

O condomínio poderá ter uma outra conta a prazo – facultativa e que pretende fazer face a despesas futuras como reparações de grande monta – que constitui a conta poupança condomínio.

Administrador

Funções do administrador:
– Convocar a assembleia de condóminos;
– Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
– Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
– Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
– Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
– Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
– Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
– Executar as deliberações da assembleia.

Remuneração:
O cargo do administrador é remunerável sendo a remuneração fixada pela assembleia de condóminos.

Duração do exercício das suas funções:
O período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável;
O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

Seguros do Condomínio

É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns.

Os condóminos individualmente estão obrigados a celebrar um seguro segurando assim a estrutura da sua casa e a percentagem das partes comuns (telhado, paredes, escada) que lhes pertence.
O valor do seguro deve ser fixado pela assembleia assim como o prazo para o efectuarem. Se estes não o fizerem, o administrador deverá efectuá-lo ficando os condóminos obrigados a pagar-lhe o prémio.

Deve a assembleia de condóminos decidir sobre a atualização. Se não o fizer, o administrador tem que atualizar o seguro, socorrendo-se do índice editado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

Seguros Multi riscos: Existem seguros que cobrem variados riscos para além do risco de incêndio, são os seguros multi riscos, nomeadamente multi riscos habitação e multi riscos condomínio. O seguro multi riscos condomínio é um seguro de grupo que abrange todos os condóminos.

Se os condóminos de um prédio têm seguro individual de incêndio ou seguro individual multi riscos habitação e pretendem subscrever um seguro multi riscos condomínio devem autorizar em assembleia de condóminos.

Obras no Condomínio

Obras facultativas – As obras com inovações são sempre facultativas uma vez que não são essenciais à manutenção do prédio.

Obras obrigatórias – As obras com reparações indispensáveis e urgentes são obrigatórias e prioritárias.

Exemplos de situações que exigem obras imediatas:
– Fugas de gás na conduta do prédio;
– Rotura na canalização da água;

Obras em Frações

Para fazer obras na sua casa não precisa da autorização do condomínio, pode substituir os armários da cozinha, colocar um chão novo na sala, contudo existem outras obras que o condómino está proibido de fazer.

Não pode alterar a linha arquitectónica e estética do edifício, o que implica dizer que não pode fazer obras que modifiquem a fachada do prédio.
Esta proibição pode ser suprimida com a aprovação da obra por maioria de 2/3 e com a emissão pela Câmara Municipal da licença.

Para um condómino dividir a sua fração em duas, o título constitutivo tem que permitir ou, então, a assembleia de condóminos aprovar a obra sem qualquer voto contra. Posteriormente, o condómino tem que solicitar autorização camarária.

As duas frações constituídas têm de ser autónomas, distintas, isoladas e independentes com saída para a via pública ou para uma parte comum do prédio.

Se um condómino pretender juntar duas frações distintas do prédio pode fazê-lo sem necessidade de autorização da assembleia de condóminos, a alteração, contudo, não pode modificar a estrutura resistente do prédio como os pilares, as vigas, a fachada, a forma do telhado e a dimensão do prédio.

O condómino tem ainda de entregar na Câmara Municipal a informação sobre a obra e um termo de responsabilidade.

Obras em Frações arrendadas

Quem está obrigado a fazer obras?

O senhorio está obrigado a fazer obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação.
– As obras de conservação ordinária são as obras de limpeza e reparação geral do local arrendado, obras que pretendem manter a fração com as mesmas condições que tinha na data da celebração do contrato de arrendamento, com as características que tinha aquando da emissão de licença de utilização.

O que pode o arrendatário fazer obras quando o senhorio não executa as obras, contudo deve requerer à Câmara Municipal da sua área de residência que seja feita ao local arrendado uma vistoria de estabilidade e salubridade.
A Câmara Municipal notifica o senhorio para executar as obras, caso a ordem não seja cumprida a Câmara aplica-lhe uma coima e tanto a Câmara como o próprio arrendatário podem substituir-se ao senhorio e realizarem as obras.

Se o arrendatário decidir fazer as obras, em substituição do senhorio, terá de obter a aprovação do orçamento pela Câmara Municipal e, posteriormente, poderá descontar o valor da obra nas prestações mensais de renda.

O arrendatário está obrigado a manter a sua fração em boas condições uma vez que pode ser obrigado a realizar obras que sejam necessárias em consequência de má utilização da fração.

Despesas do Condomínio

As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas frações.

Normalmente, cada condómino paga uma quota, mensal, trimestral ou anual (a definir) para garantir o pagamento dos encargos com as partes comuns.
O valor da quota deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos para esse ano e deve ser aprovado em reunião de condóminos convocada pelo administrador.

Para o funcionamento normal do condomínio têm que se efectuar várias despesas, nomeadamente o pagamento às empresas que prestam serviços de limpeza e manutenção de elevadores entre outros gastos.
É ao administrador que compete gerir o dinheiro.